# Fianzas de oferta, cumplimiento y pago: qué cubre cada una en Texas

Johquin Yanez · Gerente de Proyecto · 12 de octubre de 2026

> Tres fianzas de garantía aparecen en la obra comercial y pública de Texas: oferta, cumplimiento y pago. Aquí le explicamos qué protege cada una, quién las exige y cómo se presenta un reclamo.

Un desarrollador con quien hablamos el año pasado casi se retira de un trabajo para un distrito escolar en El Paso por una sola línea en las instrucciones de licitación. El paquete pedía una fianza de oferta, una fianza de cumplimiento y una fianza de pago, y el equipo del desarrollador lo leyó como tres gastos separados apilándose uno sobre otro. No lo son. Son tres promesas distintas, cada una cubre un riesgo diferente, y solo una de ellas cuesta una prima real de la forma en que la gente supone.

Si usted es dueño, administra o desarrolla propiedad comercial en el Borderplex, se va a topar con fianzas de garantía en el momento en que entre dinero público o los requisitos de un prestamista. Saber qué protege realmente cada fianza, y para quién es la protección, lo mantiene lejos de pagar de más, pagar de menos o llevarse una sorpresa cuando cae un reclamo. Aquí va la versión sencilla.

## Una fianza de garantía es una promesa de tres partes, no un seguro

Empecemos por la forma del asunto, porque a la gente la confunde. Una fianza de garantía tiene tres partes: el contratista que la compra, el dueño o entidad pública que la exige, y la compañía afianzadora que la respalda. Parece un seguro, pero la dirección va al revés. El seguro protege a quien lo compra. La fianza protege al otro lado.

Si la afianzadora alguna vez paga un reclamo, se da la vuelta y le cobra ese dinero de regreso al contratista. Así que una fianza es en realidad la afianzadora respaldando al contratista con su propio balance, en el entendido de que el contratista responde por ello. Por eso la capacidad de afianzamiento dice algo real sobre un [contratista general](/). Una afianzadora evalúa las finanzas, la experiencia y el historial del contratista antes de poner su nombre en juego.

## Fianza de oferta: la promesa de sí firmar el contrato

La primera fianza aparece antes de que alguien mueva tierra. Una fianza de oferta garantiza que si un contratista es el postor más bajo y gana la adjudicación, ese contratista sí va a formalizar el contrato al precio que ofertó.

Este es el riesgo que cubre. Un contratista oferta un número, gana, luego se echa para atrás, se da cuenta de que dejó dinero sobre la mesa, y se retira. El dueño ahora tiene que volver a la siguiente oferta aceptable, que es más alta. La fianza de oferta cubre esa diferencia, entre la oferta baja que se retiró y la siguiente oferta que el dueño tiene que aceptar.

Esa exposición es la razón por la que la suma penal de la fianza de oferta suele estar limitada al 5 a 10 por ciento del monto de la oferta. El porcentaje exacto lo fija la entidad contratante en sus documentos de licitación. Una fianza de oferta le cuesta muy poco al contratista, a veces nada más allá del costo de calificar, porque la afianzadora espera que un postor serio honre su propio número. Lo que la fianza de oferta realmente indica es que una afianzadora ya revisó a este contratista y está dispuesta a respaldar las fianzas más grandes que vienen después de la adjudicación.

## Fianza de cumplimiento: la promesa de terminar el trabajo

Una vez firmado el contrato, entra la fianza de cumplimiento. Garantiza que el contratista termina el proyecto conforme a los documentos del contrato. Esta es la que más les importa a los dueños, porque responde la pregunta de pesadilla: qué pasa si mi contratista incumple a la mitad.

Si el contratista incumple, la afianzadora tiene opciones. Puede financiar al contratista existente para que llegue a la meta, contratar a un contratista de reemplazo para terminar el trabajo, o pagarle al dueño hasta la suma penal de la fianza, que es el monto total del contrato. El dueño no tiene que tragarse el costo de un proyecto a medio construir y empezar de cero.

En la obra pública de Texas, la fianza de cumplimiento generalmente se exige una vez que el contrato pasa de $100,000. Se emite por el monto total del contrato, porque ese es el máximo que la afianzadora podría tener que gastar para dejar entero al dueño.

## Fianza de pago: la promesa de que a subcontratistas y proveedores se les pague

La fianza de pago apunta hacia abajo en lugar de hacia arriba. Garantiza que a los subcontratistas, trabajadores y proveedores de material en la obra se les pague, aunque el contratista general no les pague.

En un proyecto público esta fianza no es papeleo opcional, es toda la red de seguridad. En Texas no se puede presentar un gravamen de constructor contra propiedad pública. Un juzgado, una escuela, una instalación municipal, nada de eso se puede gravar. Por eso el Capítulo 2253 del Código de Gobierno de Texas, conocido como la Little Miller Act del estado, exige que el contratista principal cargue una fianza de pago. Cuando a un subcontratista no le pagan en obra pública, no puede gravar el edificio, así que reclama contra la fianza de pago del contratista principal. La fianza toma el lugar del derecho de gravamen que la propiedad pública quita.

El Capítulo 2253 fija los límites. Se exige una fianza de pago cuando el contrato principal supera los $25,000. Cuando el contrato es con un municipio o una junta aeroportuaria conjunta, ese límite sube a $50,000. Una entidad gubernamental bajo la ley incluye al estado, un condado, un municipio, sus departamentos y agencias, y los distritos escolares. Si usted desarrolla o administra cualquier cosa que toque esa lista en El Paso, el requisito de la fianza de pago está en juego.

## Cuánto cuesta todo esto

El número que los dueños quieren es la prima, y es más pequeño de lo que la mayoría espera. Las primas de las fianzas de cumplimiento y pago normalmente se cotizan como un porcentaje del valor del contrato, comúnmente entre el 1 y el 3 por ciento para un contratista calificado. Un contratista financieramente sólido con un historial limpio jala hacia el extremo bajo de ese rango. Un contratista más nuevo o más frágil paga más, si es que logra afianzarse.

La fianza de oferta es la barata, porque su exposición es solo la diferencia de la oferta, limitada al 5 a 10 por ciento de la oferta, no el contrato completo. Y para que quede claro quién paga: el dueño nunca extiende un cheque aparte por nada de esto. El costo del afianzamiento es una línea en el precio del contratista. Lo que el dueño realmente compra es el juicio independiente de una afianzadora de que este contratista sí puede cumplir.

Una cosa más que vale la pena saber. Texas no tiene una fianza estatal de licencia de contratista. Los requisitos de afianzamiento los fija el proyecto, su fuente de financiamiento y los términos del contrato. La obra pública por encima de los límites de la ley exige fianzas de cumplimiento y pago. La obra comercial privada no las exige por ley, aunque muchos prestamistas y dueños institucionales las exigen de todas formas como condición del financiamiento.

## Cómo funciona realmente un reclamo de fianza de pago

Si alguna vez se sienta del lado del dueño o desarrollador en una obra pública afianzada, ayuda conocer el reloj del reclamo, porque un plazo perdido mata un reclamo válido.

- **El plazo.** Un reclamo sobre la fianza de pago de una obra pública de Texas debe presentarse a más tardar el día 15 del tercer mes siguiente a cada mes en que se aportó la mano de obra o los materiales sin pagar.
- **El método.** El reclamo debe enviarse por correo certificado tanto a la afianzadora como al contratista principal, y debe incluir una declaración jurada de la cuenta que detalle lo adeudado.
- **Los niveles.** Los subcontratistas y proveedores de primer nivel, los que tienen contrato directo con el principal, tienen reclamos directos bajo la Sección 2253.021. Los reclamantes de segundo nivel, un escalón más abajo, tienen reclamos solo si cumplen condiciones de aviso adicionales.
- **Obtener la fianza.** Bajo la Sección 2253.026, una entidad gubernamental debe entregar una copia de la fianza de pago y del contrato a cualquiera que lo solicite y presente una declaración jurada de que aportó mano de obra o material sin pagar, contrató material especialmente fabricado sin pagar, o está siendo demandado sobre la fianza.

Una aclaración que evita confusiones. El Capítulo 2253 rige los proyectos públicos. Los reclamos de fianza y gravamen de obra comercial y residencial privada corren bajo el Capítulo 53 del Código de Propiedad de Texas, con sus propios plazos y formularios. Y subiendo por la Interestatal 10 hasta Las Cruces, Nuevo México maneja su propia ley de afianzamiento público con reglas distintas, así que confirme qué jurisdicción rige antes de apoyarse en cualquiera de estas fechas.

## La versión corta

Tres fianzas, tres promesas. La fianza de oferta dice que el contratista va a firmar. La fianza de cumplimiento dice que el contratista va a terminar. La fianza de pago dice que a todos por debajo del contratista se les paga. En obra pública por encima de los límites del Capítulo 2253, las últimas dos son la ley. En obra privada, son lo que un prestamista o dueño cuidadoso pide de todas formas.

Si usted es dueño o desarrollador y está sopesando un proyecto afianzado en El Paso o Las Cruces, envíe su paquete de licitación o los documentos del contrato a nuestro equipo de estimación para una lectura honesta. Le diremos claramente dónde caen los requisitos de afianzamiento, cuánto deberían costar dentro de un número real, y si el trabajo cuadra, ganemos el trabajo o no.

## FAQ

### ¿Cuándo exige una obra pública de Texas una fianza de pago?

Según el Capítulo 2253 del Código de Gobierno de Texas, se exige una fianza de pago cuando el contrato principal de una obra pública supera los $25,000. Cuando el contrato es con un municipio o una junta aeroportuaria conjunta, el límite sube a $50,000. La fianza de cumplimiento generalmente se exige una vez que el contrato pasa de $100,000. Estos límites los fija la ley, no el contratista, así que cualquier contratista general que licite obra pública en El Paso debe saber exactamente dónde cae el trabajo.

### ¿Cuánto cuestan las fianzas de construcción en Texas?

Las primas de las fianzas de cumplimiento y pago normalmente se cotizan como un porcentaje del valor del contrato, comúnmente entre el 1 y el 3 por ciento para un contratista calificado, y con finanzas más sólidas la tasa baja hacia el extremo menor. La fianza de oferta es distinta. Garantiza que el licitante firmará el contrato si se lo adjudican, y su suma penal suele estar limitada al 5 a 10 por ciento del monto de la oferta, según los documentos de licitación de la entidad. El dueño no paga nada de esto directamente. Va incluido en el precio del contratista.

### ¿Por qué no hay gravamen de constructor en una obra pública de Texas?

En Texas no se puede colocar un gravamen de constructor sobre una propiedad pública. Como ese recurso no existe, el Capítulo 2253, la Little Miller Act del estado, exige que el contratista principal cargue una fianza de pago para que los subcontratistas y proveedores sin pagar tengan dónde reclamar. En una obra pública la fianza de pago sustituye al derecho de gravamen. En una obra comercial privada en El Paso, el derecho de gravamen bajo el Capítulo 53 del Código de Propiedad sigue vigente.

### ¿Cuál es el plazo para presentar un reclamo sobre la fianza de pago de una obra pública en Texas?

Un reclamo sobre la fianza de pago de una obra pública de Texas debe presentarse a más tardar el día 15 del tercer mes siguiente a cada mes en que se aportó la mano de obra o los materiales sin pagar. El reclamo debe enviarse por correo certificado tanto a la afianzadora como al contratista principal, y debe incluir una declaración jurada de la cuenta. Los reclamantes de segundo nivel, que no tienen contrato directo con el principal, enfrentan requisitos de aviso adicionales, así que el calendario importa.

Source: https://expertconstruction.group/blog/bid-performance-payment-bonds-texas